宅地建物取引業とは？不動産業との違いもわかりやすく解説

宅地建物取引業と不動産業って同じだよね？

全然違うよ

全然は言い過ぎっしょ？

・・・解説するわ

宅地建物取引業とは何かを正しく説明する事ができますでしょうか？

「不動産業の事でしょ？」と思った方はぜひ本記事を読んで頂ければ幸いです。
宅地建物取引業と不動産業とはイコールではありません。

本記事では、宅地建物取引業について、不動産業との違いも含めながらわかりやすく解説していきます。

宅地建物取引業とは？

宅地建物取引業（以下「宅建業」）は、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）の中で以下のように定義されています。

宅地若しくは建物（建物の一部を含む）の売買若しくは交換、又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう

宅建業法 第二条二号

少しわかりにくいですが、簡単にまとめると以下の通りです。

宅地建物取引業
＝下記①②を業として反復継続的に行う行為

勘違いしやすいですが、以下は宅建業には該当しません。
・自己が所有する宅地建物を貸し出す行為（オーナー業等）
・業として行わない場合（転勤に伴い住んでいた自己物件を売りに出す行為等）

これらをまとめると、以下表の〇に該当するものを業して行った場合、宅地建物取引業になります。

宅建業は宅建業法の適用を受ける

宅建業を営む上でまず理解しておかないといけない事が、宅建業は宅建業法の適用を受けるという点です。
そのため、宅建業を営む者は以下のルールを遵守しなければなりません。

免許制度
宅建業を営む者は、宅地建物取引業免許（以下「宅建業免許」）を必ず受けなければなりません。
この免許は誰でも受けれるわけではなく、一定の要件を満たしたと認められる場合に、都道府県知事や国土交通大臣から授与してもらえます。

参考記事宅建業免許とは？不動産を扱う方は必ず知っておくべきポイント７選

宅建業者としての義務の履行
宅建業者は、標識の掲示や帳簿の具備など、宅建業法で定められた義務を遵守しなければなりません。

これらのルールを守らなかった場合は宅建業法違反となり、罰金などが科せられてしまいます。
つまり、不動産を扱う上では、その行為が宅建業に該当するかどうかは非常に重要な問題になるのです。

宅地建物取引業と不動産業の違い

世間一般的には、宅地建物取引業と不動産業はイコールだと認識されがちですが、それは間違いです。

不動産業は、土地や建物の売買・賃貸・仲介・管理など幅広い事業形態を含む概念であり、その中に「宅地建物取引業」も含まれているイメージです。

不動産業の中でも宅地・建物の売買や交換、それらの代理や媒介などの行為が宅建業に該当し、それ以外の不動産を取り扱う行為（以下に例）は、宅建業には該当しません。

宅建業に該当しない不動産業
・自己物件を他人に貸し出すオーナー業
・借りた部屋を更に第三者に貸すサブリース
・宅地でない土地（農地等）の売買や交換

これらを踏まえ、両者の関係性を図で表すと以下のようになります。

宅地・建物の範囲

ここで問題となるのが、宅地・建物の範囲についてです。
宅建業とは、あくまでも宅地・建物の売買や交換を行うことであり、宅地・建物でない不動産を扱う場合（例えば農地などの売買）は、宅建業に該当しません（そのため免許無しで行えます）。

宅建業法の中で、宅地の定義は以下の通りとされています。

宅地の考え方
以下の①、②に該当する土地は「宅地」とみなします

①建物の敷地に供する土地
建物の敷地として利用する土地は、原状の用途に関係なく、すべて宅建法上の「宅地」となります。
例えば登記簿上「田」や「畑」「山林」などの土地でも、その土地を、建物の敷地に供する目的で取引すれば「宅地」として取り扱われます。

②用途地域内の土地
都市計画法で定める12種類の用途地域内に存在する土地は、全て「宅地」とみなされます。
都市計画法における用途地域は、街を作るエリアとして想定される地域となる為、そこに存在する土地は建物の敷地に供すると考えられる為です。

ただし、②には例外があり、用途地域内に存在し、建物の敷地に供する目的で取引されない「道路・公園・河川・広場・水路」の5つの用地は「宅地」から除外されます。

宅地に該当するかの判定フロー

建物の考え方
「建物」の定義は宅建業法の中ではされておらず、不動産登記法の中で以下のように定義づけています。

土地に定着した建造物であって、外気分断性（屋根及び周壁などを有する事）および用途性（目的用途に利用できる状態にある事）を備えているもの。

駐車場は宅地か？

宅地かそうでないかを考える際に、よく問題となるのが駐車場です。

駐車場は。建物に付随して存在している場合は宅地とみなされます（店舗の駐車場等）。
一方で、月極の青空駐車場のような駐車場用途の土地として独立している場合は宅地には該当しません（ただし用途地域内を除く）。

また、月極駐車場の1台ごとの利用契約の代理や媒介も、宅建業には該当しないとされています。
（Aさん所有の月極駐車場の1台分の区画をBさんに貸し出す契約を仲介する行為など）

【具体例】宅地建物取引業に該当するか否か

それではここまでの解説をふまえて、以下の不動産を扱う行為が、宅建業に該当するかどうかを見ていきましょう。

まず代表的な例を並べます。
これらは特に悩むこともないわかりやすい例だと思います。

宅建業に該当するケース（免許必要）
・ハウスメーカーとして自社施工の家を販売
・街の不動産屋として物件の賃借を仲介
・副業として中古マンションの購入、リフォーム、転売を反復継続的に実施

宅建業に該当するケース（免許不要）
・不動産管理会社として物件の管理維持
・不動産オーナーとして物件を他人に賃貸
・住居用として購入した自己物件を手放す為、他人に売却する（反復継続性無し）

それでは次からは少しややこしいケースを見ていきましょう。

分譲マンションを販売するケース

それでは、不動産業をメイン業務としない会社が、自社の遊休地に分譲マンションを建設し、販売するケースを考えてみましょう。

①自社社員にのみ販売するケース
宅建業に該当しないと考えられます。
自社社員のみを対象とする場合は、業として不特定多数に対して行う事に当たらない為です。

②一部屋ずつ分譲販売するケース
宅建業に該当すると考えられます。
反復継続的に不特定多数に対して建物を販売することになるからです。

③マンション一棟を一括して分譲会社に売却するケース
１回限りであれば、反復継続的とは言えないため、宅建業に該当しないと考えられます。
ただし、複数の遊休地を持っており、マンションを何棟も建設し一棟売却するケースは該当する可能性が高いです。

④マンションを特定の分譲会社に一括して販売を委託するケース
宅建業に該当すると考えられます。
一見すると③と同じように見えますが、分譲会社が部屋を不特定多数に対して仲介販売する度に、所有者が不特定多数に販売をしている事になる為、②のケースと同じ扱いになります。

まとめ

以上、ここまで宅地建物取引業について解説しました。

不動産業の中でも、宅建業に該当する業種においては、宅建業法を遵守した業務が求められますので、宅地建物取引業と不動産業の区別は正しく理解する事が大切です。

もし自社の業務が宅建業に該当するか判断が難しい場合は、専門の行政書士などに相談することをオススメします。