宅建業免許とは宅地建物取引業を行う者が必ず受けなければならない免許です。
不動産を取り扱うビジネスをお考えの方は、宅建業免許について正しく理解していなければ、知らないうちに法律違反を犯していしまう可能性もあります。
本記事では宅建業免許について、免許が必要なケースから、取得する為の手順まで、必ず押さえておきたいポイントを解説していきます。
本記事のポイント
・宅建業免許は宅建業を営む際に必須
・免許を受ける為に必要な要件がある
・免許の有効期間は5年間
目次
宅建業免許とは？
宅地建物取引業（以下「宅建業」）を営もうとする者は、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受ける事が必要になります。
この免許の事を宅地建物取引業免許（以下「宅建業免許」）と呼びます。
宅建業免許を受けずに営業を行なった場合、宅建業法違反として、3年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、又はその両方が科せられます（法第79条第2号）。
宅地建物取引業の範囲がポイント
宅地建物取引業を営む場合に必要な免許が宅建業免許ですので、この宅建業の範囲（定義）が重要になります。
宅地建物取引業
不特定多数を相手に以下の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる行為
①宅地又は建物に関し、自ら売買又は交換する行為
②宅地又は建物に関し、他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介する行為
上記以外の行為は宅建業免許は不要です（例えば、自らが所有する宅地建物を他人に貸す行為等）。
これらをまとめると、以下表の〇に該当する場合に免許が必要となります。
| 区分 | 自己物件 | 他人物件の代理 | 他人物件の媒介 |
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 貸借 | × | 〇 | 〇 |
宅地・建物の定義
「宅地」とは建物の敷地に利用される土地であれば全て該当します。
将来的に利用される目的で取引される土地も「宅地」となります。
「建物」は、屋根及び壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物とされ、マンションやアパートの一部も含まれます。
宅建業免許が必要な具体的ケース
以下のケースが宅建業免許が必要な代表的なケースです。
- ハウスメーカーとして自社で施工した家を販売する
- 街の不動産屋として他人物件の入居者募集から賃貸借契約の代理まで行う
- 副業として中古マンションの購入、リフォーム、転売を反復継続に行う
反対に免許が不要なケースは以下のようなケースがあげられます。
- 不動産管理会社として、他人物件の管理維持のみを業とする
- 不動産オーナーとして自己所有物件を他人に賃貸する
- 住居用として購入した自己物件を手放す為、他人に売却する（反復継続性無し）
ここであげたケースは代表的なケースですので、もっとややこしい事例や細かい事例は沢山あります。
さらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にして下さい。
宅建業免許の種類
宅建業免許は、以下の表の通り、事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許に区分されます。
| 事務所の設置場所 | 免許区分 |
| １つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合 | 知事免許 |
| ２以上の都道府県に事務所を設置する場合 | 大臣免許 |
両免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。
あくまでも、知事から免許を受けるか国土交通大臣から免許を受けるかの違いだけです。
また宅建業免許は個人でも法人でも受ける事が可能で、免許を受けた者を「宅地建物取引業者（宅建業者）」といいます。
参考記事宅建業免許の種類について！知事免許と大臣免許の違いを徹底解説！
宅建業免許を受ける為の要件
宅建業免許を受ける為には、以下の要件を全て満たす必要があります。
①欠格要件に該当しない
②事務所要件を満たしている
③専任の宅地建物取引士がいる
参考記事宅建業免許を受ける為の要件！これを知らずして免許は取れません！
①欠格要件に該当しない
申請者や申請者が法人の場合その役員などが、欠格要件に該当しない事が必要です。
欠格要件は直近5年間の法律違反の有無や、反社会的勢力との関与が無いかがポイントになります。
欠格要件の例
・暴力団員もしくは暴力団員でなくなってから5年が経過していない
・直近5年で禁固刑以上の刑が科された
・破産開始手続きを受けて復権していない 等
参考記事宅建業免許の欠格要件について！該当してた時の対応法も
②事務所要件を満たしている
申請者は必ず事務所を設置しなければなりません。
また事務所であれば何でもよいわけではなく、物理的にも社会通念上も独立した業務を行える機能を備えている事が必要とされ、以下のケースでは事務所として認められない、もしくは認められる為には独立性が求められます。
参考記事宅建業免許の事務所要件について！免許が取れる事務所はコレだ！
事務所として認められないケース
・テントなど極めて簡易な施設
・ホテルの一室
・バーチャルオフィス 等
独立性がなければ認められないケース
・マンションや自宅の一室事務所とする場合
・一つの事務所を他の事業者と共同で使用する場合 等
③専任の宅地建物取引士がいる
宅建業者は、事務所に一定の数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
この宅地建物取引士の要件を申請時に満たさなければ免許を受ける事は出来ません。
宅地建物取引士
宅地建物取引士資格試験（いわゆる宅建試験）に合格後、取引士資格登録をし、取引士証の交付を受けているを指す。
重要事項の説明及び重要事項説明書への記名押印などの業務は、宅地建物取引士しか行う事が認められていません。
「専任」という点も重要で、その事務所に常に勤務しており、宅建業に専念している事が求められるため、他事務所との兼務などは認められていません。
参考記事専任の宅地建物取引士とは？専任の基準をわかりやすく解説！
免許の有効期間
宅建業免許には有効期間があり、その期間は5年間です。
5年毎に免許資格要件に合致するか否かを確認される事になります。
有効期間の満了後も引き続き宅建業を営もうとする方は、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に免許の更新手続が必要です（自治体により異なる場合はあります）。
なお、更新手続を怠った場合は、免許が失効となり、失効後も宅建業を営んだ場合は無免許営業で罰則対象となります。
参考記事宅建業免許の有効期間について！期限が切れてた場合はどうする？
宅建業免許にかかる費用
宅建業免許を受けるには、申請時に申請先の窓口で申請手数料を支払う必要があります。
新規申請の場合、知事免許は33,000円、大臣免許は90,000円となっています。
この手数料は免許を受ける為に必ずかかる費用となり、他にも申請を行政書士に依頼する場合は、プラスして代行報酬がかかってきます（行政書士の代行報酬は10万円程度が相場になります）。
宅建業は開業時に高額な供託金が必要
なお、宅建業免許を無事受けた後、宅建業を開始する為には、営業保証金を法務局などに供託する必要があります。
※供託とは債務返済用等にお金を第三者に預ける事
この保証金は事務所毎に供託する必要があり、本店は1,000万円、支店は1店舗あたり500万円とかなり高額になります。
この供託金の代わりに、宅地建物取引業保証協会に入会し、弁済業務保証金分担金を協会に納付すれば、上記の営業保証金が免除される制度があります。
この分担金の場合も事務所毎に納付する必要がありますが、本店は60万円、支店は1店舗あたり30万円と上記の営業保証金と比較すると非常に安価で済むため、多くの事業者は協会への加入を選択しています。
開業に必要な営業保証金・分担金
| 事務所区分 | 営業保証金（供託） | 分担金（協会加入） |
| 本店 | 1,000万円 | 60万円 |
| 支店 | 500万円/1店舗 | 30万円/1店舗 |
免許申請の流れ
宅建業免許を申請し実際に営業が開始されるまでの流れは以下の通りです。
①申請書類の作成
免許を申請する為の書類を作成します。
法人か個人かなどでも異なりますが、おおむね20枚以上の書類の束になり、免許申請で最も手間がかかる作業です。
②免許申請
作成した申請書類を各自治体の窓口に持参し申請します。
新規申請の場合、多くの自治体は原則持ち込みでの申請としており郵送では受け付けてないケースが多いです。
この際に申請手数料を支払う事で申請書類を受理してもらえます。
書類に不備があった場合は、不備を修正し再度提出を行います。
③審査
申請が受理されると許可行政庁で申請内容の審査を行います。
この審査は知事免許の場合はおおむね30～40日程度、大臣免許であれば2～3カ月程度かかります（自治体によって異なる）。
④免許
審査が終了し問題が無ければ、申請者の本店に免許の通知が送られます。
この通知は免許証交付申請の際に使用する為大事に保管しましょう。
※通知を持って営業を開始できるわけではないので注意しましょう
⑤供託手続き
免許の通知を受けたら、速やかに供託手続きに移ります。
供託手続きは、営業保証金の供託所への供託か、保証協会への加入のどちらかを申請者が選択できます。
どちらかの手続きが完了したら、その旨の届け出を許可行政庁に行います。
⑥免許証交付
供託手続き完了の届け出を受けた許可行政庁は、その内容を確認後、免許証を申請者に交付します。
免許証を受け取った申請者は、これで晴れて宅建業を開始する事が出来ます。
免許申請は行政書士に依頼できる
これら宅建業免許の申請手続きは、原則本人申請とされていますが、行政書士が代行する事が認められています。
見てもらってわかるよう、免許を受けるには多くの手間と時間がかかります。
特に免許が取れるかどうかの要件確認であったり、不備の無い書類の作成は、初めて申請される方にとって大きなハードルになります。
出来るだけ早く確実に免許を取りたい、本業が忙しくて申請作業を行う時間が無い、などでお困りの場合は、行政書士に依頼するのも一つの手ですので覚えておきましょう。
参考記事宅建業免許を行政書士に依頼するメリット！失敗しない選び方のコツも紹介！
宅建業免許を受けた後の注意点
免許を受けた宅建業者には、宅建業法の中でいくつか義務付けられている事があります。
代表的なものを紹介しますが、これらを守らなかった場合、宅建業法違反となり、罰則が科せられますので注意しましょう。
①宅地建物取引業者票の掲示
宅建業者は、公衆の見やすい場所に、宅建業者である旨の標識を掲示しなければなりません。
標識は以下のようにその大きさや記載事項が決められています。
引用：国土交通省
②従業者証明書・名簿の作成
宅建業者は、従業者に対して、その従業者であることを証する証明書を携帯させる義務があり、また事務所ごとに従業者名簿を作成し、保存する義務があります。
これらの証明書や名簿は、取引関係者の請求があったときは、閲覧させなければなりません。
③帳簿の備付け
宅建業者は、事務所ごとに、業務に関する帳簿を備付けなければなりません。
帳簿には、取引があるたびに、取引年月日、取引物件の所在・面積・代金・報酬の額、取引に関与
した他の宅建業者の氏名等の一定事項を記載します。
またこの帳簿は、作成した年から5年間～10年間保管する義務が生じます。
④変更の届け出
宅建業者は、免許申請時に申請した事項に変更があった場合、変更が生じた日から30日以内に、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に、その旨を届け出る義務があります。
届け出が必要な事項は、例として商号や役員、専任の宅地建物取引士、事務所などに関する変更です。
宅建業者は宅建業法を遵守
本記事で解説した宅建業免許に関する内容は、全て宅建業法という法律で決められているルールです。
つまりこれらのルールを守らなかった場合は、宅建業法違反という法律違反を犯すことになります。
これは悪意が無くても当然罰則対象になりますし、一番怖いのは、宅建業法違反で罰金を受けてしまうと、免許が取り消されるだけでなく、欠格要件に該当する為5年間免許を受けられなくなってしまう事です。
そうならない為にも、宅建業を営む者は正しくこの宅建業法を理解し、法律を遵守した業務運営を意識する事が大切です。
まとめ
以上、ここまで宅建業免許について紹介してきました。
宅建業免許は宅建業を営む者が必ず受けなければならない免許です。
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