宅建業開業したいんだけど良い事務所無い？
商店街の空き店舗とかは？
なんかバーチャルオフィスみたいな格好良いの無い？
免許下りないけど良いの？
宅建業免許を受ける為には事務所を持つことが必須です。
ただし宅建業を営む上で適した要件を備えている必要があり、それが認められない時は免許はおりません。
本記事では、宅建業免許を受けるために必要な事務所要件について詳しく解説していきます。
本記事のポイント
・免許を受けるには事務所設置が必須
・事務所は独立性と機能性が必須
・事務所には政令使用人の設置が義務
目次
宅建業の事務所要件
宅建業免許を受ける場合、事務所を設ける事が必須となります。
事務所は宅建業法や関連法令により、その定義や求められる条件が定められています。
また、宅建業免許は、事務所の設置状況を基準として免許の申請先（知事か大臣か）や、供託金の金額などが決まってきます。
※このあたりの詳しい話を知りたい方は以下の記事を参照下さい
事務所の定義
宅建業における事務所とは、以下が該当します。
- 本店（主たる事務所）
- 宅建業を営む支店（従たる事務所）
- 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人をおくもの
１と２は商業登記がされた本店・支店の事を指し、３はそれ以外でも現場の責任者を置き、宅建業に関する契約締結行為を継続的に行う施設を指します。
事務所の適格性
宅建業免許を受けるには、上記の定義に該当する事務所全てについて、これから紹介する基準や要件を満たしている必要があります。
これを事務所の適格性といい、免許申請時に厳しく審査されます。
※なお、これらは各都道府県によって基準が異なりますので、各自治体の手引きを必ず確認下さい。
事務所の構造的な基準
事務所は、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立性が必要です。
そのため、テント張りやホテルの一室、バーチャルオフィスなどは認められません。
また、住宅の一部を事務所とする場合や、一つの部屋に他の事業者と同居する場合は、以下のように独立性を備えている必要があります。
住宅の一部を事務所とする場合
・玄関から事務所まで他の部屋を通らずに行ける
・生活部分と壁などで明確に区切られている
・事務所としての形態が整えられ、それのみとして使用
引用：大阪府手引き
同一の部屋に他業者と同居する場合
・入口から申請者事務所まで他の事務所を通らずに行ける
・他業者とパーテーション(180cm程度以上)等で区切られてる
・事務所としての形態が整えられ、それのみとして使用
引用：大阪府手引き
事務所に必要なもの
事務所は、宅建業の業務を継続的に行える機能を備えている必要があり、以下の条件を満たしている必要があります。
法律で設置義務があるもの
宅建業法によって以下は事務所への設置義務があります。
- 標識の掲示
- 報酬額の掲示
- 帳簿の備付け
- 従業者名簿の備付け
なお、免許申請の際に、事務所内部の写真を提出しますが、新規申請以外の場合は、標識と報酬額の掲示が確認出来るように写真を撮影する必要があります。
参考記事宅建業者の義務について！事務所に必要なものも詳しく解説！
宅建業を営む上で必要とされるもの
以下は宅建業を行う上で必要とされ、事務所への設置が望ましいとされます（自治体によって求められるレベルは異なります）。
- 固定電話
- 応接スペース（関連備品）
- 事務スペース（関連備品）
- 表札
宅建業の業務を行えると物理的かつ社会通念上説明できる状態である事が必要です。
責任者（店長）は絶対に必要です
事務所には、宅建業に係る契約を締結する権限を有する従事者を配置する必要があります。
この従業員の事を「政令使用人」と呼びます。
申請者である代表取締役などが常勤する本店（主たる事務所）には、政令使用人を置く必要はありません。
支店や営業所では、政令使用人を必ず置かなければならず、通常は支店長や営業所長などが該当します。
また、政令使用人はその事務所に常勤する事が必要です。
本店で宅建業を営まない場合の注意点
ここで注意が必要なのが、本店については、宅建業を営んでいない場合でも常に「宅建業の事務所」に該当します。
例えば、支店でのみ宅建業を営む場合でも、本店は宅建業の事務所としての要件を満たしている必要があります。
つまり、本店は宅建業を営んでいないにも関わらず、ここまで説明した事務所要件（独立性や標識の掲示など）を満たす必要があるという事です。
これは支店でのみ宅建業をする場合に結構面倒なハードルになります。
そのため、そういったケースでは、宅建業を行う子会社を設立してしまい、支店をその会社の本店にするケースがあります。
まとめ
以上、ここまで宅建業免許の事務所要件について紹介しました。
意外と事務所として認めてもらうには細かい条件があります。
事務所を契約したあとに、ここは使えないという事になると、色々と不都合が生じる可能性がありますので、事務所探しは、しっかり事務所要件を把握した上で行いましょう。
