来週で免許の期限切れるし、ぼちぼち更新の準備するか
変更届とか経歴書は完璧？
変更届？経歴書？
盛り上がって参りました
宅建業免許は5年に1度更新をしなければいけません。
実はこの更新作業、初めてする方には、つまずきやすいポイントが沢山あります。
本記事では、免許の更新をスムーズに行う為のポイントを詳しく解説していきます。
本記事のポイント
・宅建業免許は5年に1度更新が必要
・変更届が未提出の場合申請は不受理
・更新は満了日の90日前から受付開始
目次
宅建業免許の更新について
宅建業免許は、有効期間が5年と規定されており、この期間満了の翌日に免許が失効します。
期間満了後も、宅建業を引き続き営もうとする場合は、その有効期間が満了する前に、免許の更新申請を行う必要があります。
免許の更新申請の手続は、おおむね新規の免許申請と同様の流れになり、提出書類もほとんど変わりません。
そのため、申請にかかる手間や時間は新規並みに必要ですし、更新申請ならではの注意点もあります。
更新というと、そこまで手間がかからない印象を受けますが、案外クセモノな手続きなのでしっかりとその概要を把握しておく事が大切です。
免許の有効期間と更新手続き
有効期間の考え方は、免許日の翌日から起算して5年後が満了日となります。
このとき、有効期間の満了日が日曜や祝日であっても、その日をもって免許は失効します。
免許の更新申請が行えるの期間も決まっており、有効期間満了日の90日前から30日前までが受けつけ期間となります。
※各自治体によって異なる可能性があります
まずはこの更新に関するスケジュールをしっかりと把握しましょう。
引用：大阪府手引き
更新手続き期間を過ぎてしまった場合
更新申請の受付期限（満了日30日前）を過ぎてしまった場合どうなるのでしょうか？
自治体によって扱いは異なりますが、多くの自治体は申請を受け付けてくれますので、諦めずに窓口に問い合わせされる事をオススメします。
ただし、更新申請の審査期間は30日程度かかりますので、新しい免許が下りるまでは、古い免許を使用する必要があります（審査中に限り期限が切れた免許も有効となります）。
その間にお客さんに免許を提示するよう求められると、事情を説明する必要があり、信頼にも関わってくるため、期限ぎりぎりに更新申請をするのは出来るだけ避けたいところです。
免許の有効期間を過ぎてしまった場合
ではそこから更に時間が経過しており、気が付いたら免許の有効期間（満了日）を過ぎてしまっていた場合はどうでしょうか？
この場合は免許が失効しますので、残念ながら免許の更新も受け付けてもらえません。
もし宅建業を続ける意思があるのであれば、新規申請で免許を取り直す必要があります。
新規申請は更新申請と違い、審査期間中に古い免許が有効になる事はありません。
そのため、審査機関の30日程度の間は営業が行えないという大きなデメリットが生じます。
また供託金も一度返還請求をし、再度納付しなければならず、余計な手間がかかってしまいます。
免許の有効期間だけは絶対に過ぎないように十分な注意が払うようにしましょう。
更新手続きの流れ
それでは更新手続きの流れを説明していきます。
更新申請の流れは新規申請と比較して、供託金の納付が無い点以外はほとんど変わりません。
①変更事項の確認
まず最初に、この5年間で免許の申請内容に変更があった際、きちんと変更届を出していたかを確認します。
宅建業者は、役員や事務所に関する事項等に変更があった場合、変更届を都道府県に提出する義務があります。
この変更届が提出されていなければ、変更届出書の作成を、変更が無い（もしくは変更届をきちんと出している）場合は、③申請書類の作成に進みます。
②変更届出書の作成
変更届が提出されていなければ、更新申請は受け付けてもらえませんので、未提出であった変更届出書を作成します。
その後、変更届を提出してから、申請作業に移っても良いですし、更新申請書類と同時に提出しても構いません。
※都道府県によって扱いが異なる可能性があります
③申請書類の作成
免許更新の為の申請書の作成や添付書類の収集を行います。
新規申請に必要な書類とほぼ同じものが必要で、おおむね20枚以上の書類の束になり、更新申請で最も手間がかかる作業です。
④免許申請
作成した申請書類を各自治体の窓口に持参し申請します。
更新申請は、多くの自治体が原則持ち込みでの申請としており郵送では受け付けてないケースが多いです。
この際に更新手数料を支払う事で申請書類を受理してもらえます。
※更新手数料は33,000円
書類に不備があった場合は、不備を修正し再度提出を行います。
⑤審査
申請が受理されると都道府県で申請内容の審査を行います。
この審査は知事免許の場合はおおむね30～40日程度、大臣免許であれば100日程度かかります（自治体によって異なる）。
⑥免許更新通知の受領
審査が終了し問題が無ければ、申請者の本店に免許更新の通知が送られます。
この通知は免許証交付申請の際に使用する為大事に保管しましょう。
⑦免許証交付
免許更新通知のはがき等を持参の上、受付窓口で更新された免許証を交付してもらえば、更新作業は完了となります。
更新手続きの要注意ポイント！
それでは、更新手続きの際に、失敗しがちな要注意ポイントを解説していきます。
変更届が提出されているか？
変更届の未提出事例は本当に起きやすいです。
変更届が提出されていなければ、更新申請は受理してもらませんので、期限ギリギリで更新申請をした場合、変更届を作っていたら期限が切れてしまう！という事態にもなりかねません。
以下の事項は変更届の提出が義務付けられている事項ですので、しっかりと確認するようにしましょう。
特に宅地建物取引士の情報については失念しやすいので注意しましょう。
- 商号又は名称
- 代表者
- 役員
- 政令使用人（支店長など）
- 専任の宅地建物取引士
- 事務所の設置、廃止、移転など
なお、本来であれば変更後30日以内の提出が義務であり、未提出であれば罰金規定もあります。
実務的にはよっぽど悪質でなければ即罰金というケースは少ないようですが、可能性としてはありえる事は認識しておきましょう。
宅地建物取引業経歴書が作成できているか
更新時に必要な申請書類の中で、最もつまずきやすいのが「宅地建物取引業経歴書」です。
なぜなら、この書類は新規申請の際には「実績無し」としか記載しない為です。
更新時には、直近5年間の宅地建物取引業に関する実績を記載しなければいけません。
記載方法に細かいルールがあり、決算書との内容に齟齬があってもいけない為、初めて作成する方にとっては手ごわい書類になりますので、こちらは早めの準備を心がけましょう。
掲示義務がある標識は最新版か
意外と見落としがちなのが、この標識の最新版かの確認です。
宅建業事務所には、「宅地建物取引業票」と「報酬額表」の掲示が義務付けられており、更新時に提出する事務所内部の写真はこの２つを収める形で撮影する必要があります。
その際、この２つの標識の内容に古い情報が記載されていた場合、申請時に補正指示が入ってしまいます。
スムーズな申請の為には、きちんと標識の内容まで確認するようにしましょう。
まとめ
以上、ここまで宅建業免許の更新について紹介しました。
更新手続きは、初めての方にとっては想像以上に手間と労力がかかる作業です。
申請後に思わず指摘が入る可能性も十分ありますので、申請受付の開始と同時に申請が出来るよう、早い段階から書類などの準備を進められることをオススメします。
